Desempenho dos Fundos Imobiliários em 2025 e Perspectivas para 2026
Os fundos imobiliários (FIIs) encerraram 2025 com uma performance de destaque: alta de 3,14% só em dezembro e 21,1% no ano, segundo o índice Ifix. Esse resultado chamou atenção porque veio mesmo com a taxa básica de juros (Selic) no patamar mais alto em duas décadas – cenário que, em geral, pressiona investimentos em renda variável. Esse movimento reflete parte da recuperação das perdas de 5,9% registradas em 2024 e, ao mesmo tempo, antecipa o início do ciclo de cortes de juros que deve impulsionar ainda mais o setor em 2026.
Por que a expectativa de cortes na Selic favorece os FIIs?
1. Menor atratividade da renda fixa: com a Selic em queda, títulos públicos e privados perdem apelo, fazendo o investidor buscar alternativas como FIIs para obter renda mensal.
2. Redução do custo de capital: juros mais baixos barateiam financiamentos e melhoram a avaliação (valuation) de novos empreendimentos, abrindo espaço para emissões e aquisições pelos fundos.
3. Diminuição do risco de crédito: locatários e devedores sentem menos pressão financeira, reduzindo provisões para inadimplência e elevando a segurança dos aluguéis.
4. Retomada da economia: um ambiente com juros em trajetória descendente costuma estimular consumo e investimentos, beneficiando especialmente fundos de shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos.
Além disso, a entrada em vigor da Lei 15.270, que tributa lucros e dividendos na fonte, deixa os rendimentos dos FIIs fora da base de cálculo do imposto, tornando-os ainda mais atraentes para quem busca eficiência fiscal – um ponto destacado pela Empiricus Research.
Os 9 FIIs mais recomendados para janeiro de 2026
Analistas de nove casas – XP Investimentos, Terra Investimentos, Santander Brasil, Itaú BBA, BB Investimentos, Empiricus Research, BTG Pactual, Monte Bravo e Genial Investimentos – apontam nove fundos imobiliários em destaque para o mês. A preferência recai principalmente sobre fundos de recebíveis, seguidos por logística, gestão ativa e shoppings.
1. Bresco Logística (BRCO11)
• Indicações: 5 | Setor: Logística | Rentabilidade em Dez/25: +1,5%
• Portfólio: 12 galpões com 472 mil m² de área locável, distribuídos em regiões estratégicas para transporte e distribuição.
• Destaques: contratos de longo prazo com empresas de baixo risco de crédito; cronograma de vencimentos confortável; gestão ativa em renovações.
• Atenção: 19% da receita concentrada em um único inquilino (Natura) e emissão prevista de CRI de R$ 247 milhões para aquisição de dois imóveis.
2. Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
• Indicações: 5 | Setor: Recebíveis | Rentabilidade em Dez/25: +2,12%
• Composição: 87,7% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 5,8% em LCIs e 6,5% em caixa.
• Estratégia: carteira indexada a CDI + 2,11% a.a., com prazo médio de 3,7 anos.
• Exposições: 29% em CRIs da Brookfield e 8% em CRIs da JHSF; alocação setorial em escritórios (49,7%) e shoppings (18,3%).
• Projeção de dividend yield: 14,7% ao ano, segundo XP.
3. TRX Real Estate (TRXF11)
• Indicações: 5 | Setor: Renda Urbana | Rentabilidade em Dez/25: -2,36%
• Portfólio híbrido: R$ 3,2 bilhões investidos em 74 imóveis espalhados por 12 estados (45% em São Paulo).
• Inquilinos-chave: Assaí (28% das receitas), Grupo Mateus (17%) e Pão de Açúcar (15%).
• Novidade: aquisição de 70% de projeto do Hospital Albert Einstein, com 88% das obras concluídas.
• Perfil: apelo para renda e valorização patrimonial, avaliado positivamente pelo BB Investimentos.
4. BTG Logística (BTLG11)
• Indicações: 4 | Setor: Logística | Rentabilidade em Dez/25: -0,2%
• Escala: patrimônio de R$ 5 bilhões e área locável de 1,3 milhão m² em 33 empreendimentos, com 90% perto de São Paulo.
• Foco operacional: raio de 30 km ao redor da capital paulista, onde a demanda por last mile é intensa.
• Pontos de atenção: obrigação de pagamento de R$ 599 milhões por aquisições e nível moderado de alavancagem.
5. Kinea Hedge Fund (KNHF11)
• Indicações: 4 | Setor: Multiestratégia | Rentabilidade em Dez/25: +4,47%
• Mandato híbrido: 61,4% em CRIs, 19,7% em cotas de FIIs e ações do setor e 31% em imóveis prontos ou em desenvolvimento.
• Destaques: duas lajes corporativas em regiões nobres de São Paulo; 25% do Uberaba Shopping; unidades do Residencial Cidade Matarazzo.
• Proposta: equilíbrio entre renda e potencial de ganho de capital, elogiado pelo BB.
6. Kinea Securities (KNSC11)
• Indicações: 4 | Setor: Recebíveis | Rentabilidade em Dez/25: +2,9%
• Alavancagem: 104% do patrimônio exposto a CRIs via operações compromissadas, ampliando potencial de retorno.
• Diversificação: mix de indexadores e prazos que reduz volatilidade do portfólio.
• Dividend yield estimado: 12,4% a.a. pela XP.
7. RBR High Grade (RBRR11)
• Indicações: 4 | Setor: Recebíveis | Rentabilidade em Dez/25: +4,9%
• Estrutura: carteira com garantias robustas em regiões premium, trazendo segurança ao investidor.
• Gestão: equipe experiente e segregação em várias estratégias de crédito imobiliário.
• Projeção de retorno: 11,0% em dividendos anuais, segundo BTG Pactual.
8. RBR Plus Multi Estratégia (RBRX11)
• Indicações: 4 | Setor: Hedge Fund | Rentabilidade em Dez/25: +7,93%
• Composição: 27% em crédito imobiliário, 11,5% em desenvolvimento, 11,5% em liquidez e 49,9% em cotas de FIIs de tijolo.
• Evolução: incorporação do RBRF11 e aquisição pela XP do braço de fundos listados da RBR Asset.
• Dividend yield: 12,9% ao ano, estimado pela XP.
9. XP Malls (XPML11)
• Indicações: 4 | Setor: Shoppings | Rentabilidade em Dez/25: +1,87%
• Portfólio: focado em centros de compras de média e alta renda, com estratégia de reciclagem de ativos.
• Valuation: cotas negociadas com desconto de 1% em relação ao valor patrimonial no fim de 2025.
• Retorno projetado: 10,2% em dividendos para os próximos 12 meses, segundo Santander Brasil.
Cenário e Recomendações das Corretoras
Itaú BBA destaca que galpões logísticos têm demanda firme, shoppings ganham com o consumo em alta e lajes corporativas mostram sinais de recuperação. Mas avisa que as eleições e o risco fiscal podem gerar volatilidade.
BB Investimentos recomenda aumentar gradualmente a exposição a FIIs de tijolo, evitando escolhas baseadas apenas em dividend yield ou desconto patrimonial.
Empiricus ressalta o benefício tributário dos FIIs após a Lei 15.270 e lembra que parte do ganho com a queda de juros já foi antecipada em 2025, mas que ainda há espaço para valorização.
Em 2025, os fundos multiestratégia (+25,3%) e de shoppings (+25,2%) lideraram as altas do Ifix, enquanto varejo e ativos financeiros ficaram em 17,9% e 19,2%, respectivamente. Para 2026, o mercado aposta em uma combinação de renda consistente, potencial de valorização patrimonial e diversificação de setores – estratégia que, se bem executada, pode ser tão calculada quanto as manobras políticas de “House of Cards” ou as negociações de “Billions”, mas com a segurança de um imóvel bem localizado.
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