Entenda as novas regras do lucro imobiliário e como podem impactar suas transações. Em setembro de 2024, a lei n° 14.973 trouxe alterações importantes.
O lucro imobiliário, também conhecido como ganho de capital, refere-se à diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um imóvel. Por exemplo, se você comprou um imóvel por R$ 600 mil e o vendeu por R$ 1 milhão, seu ganho de capital é de R$ 400 mil. Com essas informações, é essencial entender como a tributação sobre esse lucro foi alterada.
A seguir, vamos explorar os principais pontos sobre lucro imobiliário, de maneira clara e organizada:
1. O que é lucro imobiliário?
2. Cálculo do imposto na regra antiga.
3. Cálculo do imposto com a nova regra.
4. Prazo para pagamento do imposto.
5. Situações de isenção do imposto.
6. Dicas para reduzir o lucro imobiliário.
O que é lucro imobiliário?
Lucro imobiliário é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição de um imóvel. A legislação estipula que essa diferença deve ser tributada quando o imóvel é vendido, e o valor a ser declarado no imposto de renda deve ser o preço que você pagou na compra, sem atualizações de valorização, a não ser que haja comprovadas melhorias.
Cálculo do imposto na regra antiga
Na regra antiga, a alíquota do imposto sobre o ganho de capital era baseada em faixas de lucro.
– Para ganhos de até R$ 5 milhões, o imposto era de 15%.
– Para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 17,5%.
– De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, 20%.
– Acima de R$ 30 milhões, 22,5%.
Esse cálculo era realizado com o auxílio do programa GCAP, que facilita a apuração do imposto devido.
Cálculo do imposto com a nova regra
Com a nova legislação, você agora pode atualizar o valor do seu imóvel para o valor de mercado na sua declaração de imposto de renda. Isso permite que, ao vender o imóvel, se aplique uma alíquota menor de 4%, ao invés da alíquota progressiva de 15% a 22,5%.
Entretanto, se o imóvel for vendido antes de 15 anos (180 meses) após a atualização do valor, você deverá pagar a diferença do imposto, dependendo do tempo que se passou desde a atualização.
– Até 36 meses após a atualização: 0% de isenção.
– Entre 36 e 48 meses: 8% de isenção.
– Entre 48 e 60 meses: 16% de isenção.
– Entre 108 e 120 meses: 52% de isenção.
– Após 180 meses: 100% de isenção.
Prazo para pagamento do imposto
O prazo para o pagamento do imposto deve ser seguido rigorosamente. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. Então, se você vendeu seu imóvel em 10 de maio, o pagamento deve ocorrer até 30 de junho. Com a nova regra, quem deseja usufruir da redução tributária deve pagar até 15 de dezembro de 2024.
Situações de isenção do imposto
Alguns casos garantem a isenção do imposto sobre o lucro imobiliário:
– Venda de imóveis adquiridos até 1969, independentemente do preço.
– Imóveis vendidos por menos de R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
– Venda de um imóvel e, em 180 dias, a compra de outro imóvel residencial por valor maior.
– Permuta de imóveis sem valores em dinheiro envolvidos.
Dicas para reduzir o lucro imobiliário
Uma boa estratégia para reduzir o lucro tributável é considerar todos os gastos relacionados à transação imobiliária. Esses despesas podem ser lançadas na declaração e contribuir para reduzir o lucro efetivo:
– Comissão de corretores.
– Despesas com escritura, registro e ITBI.
– Gastos com construção e reformas, desde que comprovados via nota fiscal.
– Despesas menores para manutenção e melhorias.
– Juros de financiamentos utilizados na compra.
A avaliação de cada caso deve ser feita com atenção, considerando se vale a pena investir na atualização do valor do imóvel, principalmente com a nova alíquota de 4%.
Para aqueles que enfrentam dúvidas sobre esse assunto, é recomendável buscar a orientação de contadores especializados em questões imobiliárias, garantindo que todas as obrigações fiscais sejam cumpridas corretamente e evitando surpresas desagradáveis com a Receita Federal.
Informar-se adequadamente sobre essas mudanças pode resultar em uma significativa economia na hora de vender seu imóvel e facilitar o planejamento financeiro.
Blog dos Imóveis
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