FIIs assumem liderança nas transações imobiliárias em 2025, aponta CBRE
O cenário do mercado imobiliário brasileiro passou por transformações marcantes em 2025. Dados da consultoria CBRE revelam que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) foram responsáveis por aproximadamente 73% do valor total das compras e vendas de imóveis no país. Esse movimento sinaliza uma mudança permanente no perfil de quem decide onde investir — antes dominado por empresas especializadas, investidores estrangeiros e ocupantes diretos.
Volume recorde de negócios e comparação histórica
Em 2025, até novembro, foram negociados R$ 27,6 bilhões em ativos imobiliários, superando com folga a média anual de R$ 7,3 bilhões registrada entre 2005 e 2008. O resultado também ultrapassa a média de R$ 23,2 bilhões apurada entre 2019 e 2024. Mesmo com juros elevados, o interesse dos FIIs manteve-se alto — em 2024, já haviam concentrado 80% das transações, nível que se sustentou no ano seguinte.
Transformação no perfil dos compradores
A concentração dos FIIs como protagonistas aponta para:
1. Maior profissionalização na avaliação de riscos e oportunidades.
2. Facilidade de acesso a capitais via cotas negociadas em bolsa.
3. Demanda crescente por rendas periódicas e diversificação de portfólio.
Absorção bruta no setor logístico continua aquecida
O segmento de galpões e centros de distribuição segue em alta, sustentado pela expansão do e-commerce e da terceirização de operações (3PL). Desde 2020, cinco estados respondem por 78% da absorção bruta nacional:
• São Paulo
• Minas Gerais
• Rio de Janeiro
• Santa Catarina
• Espírito Santo
Nesses locais, a taxa média anual de absorção equivale a 16% do estoque existente, mantendo a vacância abaixo de 8%. A escassez de terrenos e galpões bem localizados impulsiona contratos de pré-locação, garantindo ocupação antes mesmo da conclusão de novas obras.
Vacância de escritórios em queda forte nas capitais
A escassez de espaços corporativos de primeira linha pressiona proprietários e incorporadoras a revisarem projetos:
– São Paulo:
• A vacância acumulada recuou 4,2 pontos percentuais desde 2021.
• Nos prédios triple A, a ociosidade caiu mais de 30 pontos em apenas um ano, podendo chegar a 2,5% até o fim de 2025.
• Pré-locações de grandes contratos têm sido essenciais para manter o equilíbrio entre oferta e demanda.
– Rio de Janeiro:
• Vacância total de escritórios em 26%, menor nível desde 2013.
• Absorção líquida atingiu patamar recorde no ano, impulsionada pela conversão de edifícios comerciais em residenciais e hotéis.
• Poucos lançamentos desde 2017 ajudam a segurar o movimento de queda na taxa de ociosidade.
Data centers emergem como novo ativo estratégico
O avanço da economia digital e das aplicações de inteligência artificial projeta o setor de data centers como um dos mais promissores do imobiliário:
• Na América Latina, a capacidade total instalada em 2025 alcançou 1.031 MW. O Brasil detém 67% dessa fatia, com 687 MW operacionais.
• Concentração no país:
– São Paulo e Campinas somam 39% da capacidade.
– Rio de Janeiro responde por cerca de 38%.
– Fortaleza cresce graças à proximidade com cabos submarinos e às vantagens de conectividade internacional (15% do estoque).
• Projeções globais indicam salto de consumo de energia de data centers de 55 GW em 2025 para 92 GW em 2027, com a participação da inteligência artificial subindo de 14% para 27%.
Perspectivas e desafios para 2026
Com FIIs reforçando seu protagonismo, a oferta de ativos premium deve continuar restrita e valorizada.
– No setor logístico, a tensão entre oferta reduzida e demanda crescente deve acelerar novos empreendimentos em polos secundários.
– Para escritórios, a corrida pela modernização e certificações ESG poderá ditar o ritmo de contratações.
– No universo de data centers, atrair investimentos dependerá de garantias de fornecimento de energia limpa e políticas regulatórias estáveis.
O redesenho do mercado imobiliário brasileiro mostra que investidores institucionais, especialmente FIIs, têm consolidado um papel central nas transações de grande porte. Esse movimento tende a se manter nos próximos anos, influenciando decisões de incorporação, renovação de portfólios e direcionamento de capital para segmentos com potencial de distribuição consistente de renda e diversificação de risco.
Blog dos Imóveis
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