Impacto da Reforma no Custo do Aluguel
Com a unificação de PIS, Cofins, ICMS e ISS em dois tributos – o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – a carga tributária incidente sobre contratos de aluguel intermediados por pessoas jurídicas pode saltar de 3,65% para aproximadamente 10,6%. Na prática, um imóvel locado por R$ 2.000, hoje tributado em cerca de R$ 73, passará a gerar um encargo de R$ 169,60.
IBS e CBS: O Que Muda na Prática
– Substituição de quatro tributos atuais por dois novos, com aplicação sobre o valor do aluguel
– Incidência do IBS e da CBS sobre pessoas físicas apenas se cumpridos dois requisitos simultaneamente:
• Receita anual acima de R$ 240 mil
• Mais de três imóveis alugados no ano
– Possibilidade de constituição de pessoa jurídica por proprietários para aproveitar créditos tributários sobre despesas de manutenção, administração e corretagem
Redutor Social e Créditos Fiscais
A lei prevê mecanismos de alívio:
• Dedução fixa de R$ 600 na base de cálculo do aluguel residencial
• Redução de 70% na alíquota aplicada
Ainda assim, mesmo com esses “redutores sociais”, o valor final da alíquota efetiva tende a girar em torno de 8% a 8,4%, bastante superior aos atuais 3,65%.
Regime Especial de Transição até 2033
Para contratos já vigentes, existe um período de transição que permite manter a alíquota de 3,65% até 2033, desde que o contrato seja registrado e a opção seja formalizada até 31 de dezembro de 2025. O grande ponto é que, escolhendo esse regime, não será possível utilizar créditos tributários nem aplicar os redutores sociais durante a vigência da transição.
Vantagens e Desvantagens do Regime de Transição
Vantagens:
• Manutenção da alíquota reduzida (3,65%) por até oito anos
• Previsibilidade de custos para proprietários e inquilinos já contratados
Desvantagens:
• Bloqueio de créditos fiscais sobre gastos com manutenção e corretagem
• Impossibilidade de usar o abatimento de R$ 600 e a redução de 70% na alíquota
Quem Precisa Agir Já
Advogados especializados alertam que imobiliárias, construtoras e proprietários devem revisar imediatamente todos os contratos de aluguel em vigor para:
1. Decidir entre optar pelo regime de transição ou migrar para a sistemática do IBS/CBS
2. Calcular, contrato a contrato, qual opção gera menor impacto financeiro
Estratégias de Adequação
1. Constituição de Pessoa Jurídica
– Permite aproveitar créditos fiscais sobre despesas relacionadas ao imóvel
– Gera custos de contabilidade e obrigações acessórias
2. Revisão de Cláusulas Contratuais
– Inclusão de percentual de repasse do novo tributo
– Negociação de prazo e reajuste para suavizar o aumento
3. Planejamento Tributário
– Estudo individualizado de cenários (com e sem regime de transição)
– Apoio de especialistas para evitar surpresas
Como o Inquilino Pode se Preparar
• Negociar com antecedência o índice de reajuste e a cláusula de repasse de tributos
• Preferir contratos registrados que garantam o regime de transição
• Buscar imóveis com menor carga tributária embutida
Perspectivas do Mercado Imobiliário
Operadoras e corretores já começaram a recalcular preços e avisar clientes. O repasse aos inquilinos deve ser gradual a partir de 2026, quando a nova sistemática começa a vigorar. A comunicação clara entre locador e locatário será fundamental para evitar litígios e manter acordos equilibrados.
Para quem gosta de trama política e manobras estratégicas, este é o momento de movimentar as peças no tabuleiro dos contratos imobiliários. A partida começa agora, e vencem quem antecipa movimentos, negocia com inteligência e usa cada crédito ou redutor a seu favor.
Em poucas palavras, a Reforma Tributária no aluguel vai mexer no bolso de todos: proprietários, imobiliárias e inquilinos precisam se antecipar, revisar cláusulas, analisar cenários e negociar termos. Só assim será possível driblar o aumento de custos e manter um equilíbrio justo nesse novo jogo tributário.
Blog dos Imóveis
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