A retomada estratégica da Avenida Paulista para FIIs
A região da Avenida Paulista voltou a brilhar no radar dos fundos imobiliários de lajes corporativas graças à combinação de baixo índice de vacância e reposicionamento de ativos. Após a fase de distanciamento forçado, empresas redescobriram o valor daquele endereço emblemático. Hoje, a vacância gira em torno de 5%, patamar raro na última década. Esse movimento não se deu por aumento de preços, mas pela reativação do interesse de ocupantes que valorizam transporte público farto, fluxo constante de pessoas e diversidade de usos comerciais e culturais.
Retrofits como motor de valorização
Gestoras de FIIs enxergaram na Paulista oportunidade de revigorar imóveis antigos por meio de retrofits. Exemplos práticos:
• Rio Bravo Investimentos
Transformou antiga agência bancária de 1.000 m² em restaurante temático, com contrato de dez anos. Apostou na vitalidade da Paulista, garantindo renda estável e fluxo de visitantes.
• Tellus Properties (TEPP11)
Adquiriu o Edifício Top Center, próximo ao MASP, por R$ 167,4 milhões. Planeja retrofit completo para modernizar andares e atrair locatários de alto perfil.
Vale destacar que manter prédios vazios durante a reforma tornou-se estratégia de longo prazo: ocupar com contratos robustos é garantia de receita consistente para cotistas.
Itaim Bibi: escassez que sustenta demanda
Diferente da Paulista, o Itaim Bibi se beneficia de uma oferta naturalmente limitada. O bairro concentra projetos boutique, com andares de 600 a 700 m², ideais para empresas que priorizam proximidade de áreas residenciais e centros de decisão. Em 2025, a absorção líquida alcançou cerca de 17 mil m², dos quais 10 mil m² apenas no último trimestre. A falta de novos estoques classe A e B transforma cada metro quadrado disponível em ativo disputado, pressionando contratos e reduzindo vacância.
Cenário geral em São Paulo: dados que comprovam a retomada
Um levantamento da Binswanger Brazil reforça a força do mercado de escritórios na capital paulista:
• Novo estoque em 2025: 53 mil m²
• Vacância média: 13,9% (menor nível pós-pandemia)
• Absorção líquida acumulada: 316 mil m² (recorde histórico)
• Preço médio pedido: R$ 121,74/m² (alta de 5,3% em relação a 2024)
Grandes players como Nubank, Wise e o governo do Estado de São Paulo assinaram contratos relevantes em diferentes regiões, sinalizando confiança no dinamismo do mercado de escritórios.
Principais fatores que impulsionam FIIs nos dois polos
1. Infraestrutura de transporte
Paulista: metrô, ônibus e ciclovias integrados.
Itaim: acessos privilegiados a avenidas principais, embora com menor cobertura de trens e metrô.
2. Perfil de ocupantes
Paulista: empresas de serviços financeiros, escritórios de advocacia e consultorias.
Itaim: startups, escritórios de tecnologia e sedes regionais de multinacionais.
3. Estratégias de gestão
Retrofits e requalificações para ajuste de layout e modernização tecnológica.
Contratos de longo prazo com empresas sólidas que garantem fluxo de caixa previsível.
O que muda em 2026 e como posicionar seu portfólio de FIIs
Especialistas projetam nova queda na vacância da Paulista e do Itaim em 2026, embora sem grandes saltos de preço pelo equilíbrio entre oferta e demanda. Para investidores em FIIs, as recomendações são:
• Priorizar fundos com carteira diversificada nesses microambientes.
• Avaliar gestores com histórico de retrofit e reposicionamento de imóveis.
• Observar indicadores de absorção líquida e nível de entregas de novos projetos.
A combinação de posição estratégica, infraestrutura consolidada e gestão ativa de imóveis torna essas regiões candidatas a capturar rendimento consistente e valorização moderada ao longo do ano.
Com a confiança renovada por parte dos ocupantes e gestoras atentas a oportunidades de requalificação, Paulista e Itaim Bibi seguem no epicentro das decisões de fundos imobiliários. Para quem busca exposição a lajes corporativas em São Paulo, manter os olhos nos índices de vacância, absorção líquida e ofertas de retrofit será fundamental para identificar os FIIs com maior potencial de desempenho em 2026.
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