Fantástico expõe suposta pirâmide da Neoin: prejuízo de R$ 200 milhões
A reportagem do Fantástico revelou um esquema que parecia perfeito demais para ser verdade. A incorporadora Neoin oferecia aos investidores uma rentabilidade fixa de 2% ao mês — acima do mercado — e garantia, em caso de problema, a entrega de apartamentos prontos. No início, tudo corria bem: rendimentos eram pagos em dia, clientes reinvestiam e até vendiam bens para ampliar a aplicação. Mas, neste ano, as obras pararam, quedas de comunicação com investidores se tornaram rotina e prédios sequer saíram do chão. Dois empreendimentos chegaram à fase de acabamento, mas nunca foram entregues. Com mais de mil vítimas e cerca de R$ 200 milhões desviados, a Polícia Civil de São Paulo enquadrou o caso como pirâmide financeira. Bens e passaportes dos sócios foram bloqueados, e eles respondem por estelionato, lavagem de dinheiro, associação criminosa e crime contra a economia popular. A defesa atribui tudo a má gestão e promete restituir os valores, dependendo da recuperação judicial.
Alerta em Santa Catarina: VR Brasil e as cotas imobiliárias
Logo após a repercussão em São Paulo, a Polícia Civil de SC deflagrou operação contra a VR Brasil, suspeita de golpe semelhante. A empresa vendia “cotas imobiliárias” — frações de um imóvel com promessa de rendimento —, pagou os primeiros meses, depois cortou os repasses e reteve investimentos. Foram cumpridos 28 mandados de busca e apreensão em nove cidades, com prejuízo estimado a 5 mil pessoas. Os investigados podem responder por estelionato e crime contra a economia popular. Essas duas operações reforçam que, mesmo em um setor estruturado, propostas milagrosas devem sempre despertar desconfiança.
A Saga da Encol: lições de um gigante que caiu
O caso Neoin faz lembrar a Encol, ícone do mercado imobiliário dos anos 90 que faliu e deixou milhares no prejuízo. O Imobi Report prepara o podcast documental “A Saga da Encol: Ascensão e Queda de um Gigante Imobiliário”, apresentado pelo historiador Denis Levati. Será um mergulho na trajetória da empresa e nas lições para investidores, incorporadoras e corretores. Disponível em breve no Spotify, o conteúdo promete revelar como ciclos de otimismo e má gestão podem causar estragos.
Tendências quentes em vendas e locação
1. Transformação digital das imobiliárias
Plataformas como a Superlógica já oferecem ecossistemas completos: automação, inteligência artificial, serviços financeiros e marketing integrados. A proposta é reduzir custos, criar receitas recorrentes e dar autonomia às imobiliárias, fortalecendo o relacionamento com clientes em todas as etapas.
2. Boom de reformas no Paraná
Entre abril e setembro, pedidos por empreiteiros cresceram 32% no Paraná — acima da média nacional de 20% (GetNinjas). O dado mostra a busca por modernização e valorização de imóveis, o que aquece também o mercado de aluguel por temporada e locação tradicional.
3. Processos que escalam negócios
Para o COO da MySide, Felipe Ricoy, imobiliárias de sucesso transformam conhecimento em método. Playbooks, treinamentos contínuos, uso de CRM e SEO criam operações replicáveis e previsíveis, colocando o corretor como protagonista e reduzindo a dependência de “fechadas de sorte”.
4. Primeiro Observatório Brasileiro do Mercado Imobiliário
Cofeci e Fundação Fepese (UFSC) se uniram para centralizar dados de preços, crédito, legislação, oferta e demanda. Essa base ajudará corretores, incorporadoras e órgãos públicos a tomar decisões com informações atualizadas e confiáveis.
5. Reforma Tributária e o impacto no mercado
A partir de 2026, entram em vigor novos impostos (IBS e CBS) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — o “CPF dos imóveis”. Prefeituras poderão revisar valores venais e potencialmente elevar IPTU. A tributação de aluguéis e ganhos de capital também muda, exigindo planejamento financeiro e contábil de imobiliárias e investidores.
6. Indicadores do momento
• Variação do aluguel em outubro subiu 0,57% (maior em 4 meses).
• Preço de venda de imóveis avançou 0,54% no mesmo período, superando a inflação.
• Prefeituras miram aluguel de temporada para cobrança de ISS.
• Inadimplência em condomínios bateu 11,95% no 1º tri de 2025.
Inovação na construção e incorporação
– CUPOLA Vision: comunidade que oferece dossiês técnicos de empreendimentos, com análise de solidez e viabilidade. Corretores ganham subsídio para apresentar projetos aos investidores com dados precisos.
– Pesquisa de mercado com a Brain: mais de 950 cidades analisadas e 200 pesquisadores de campo. Entender o comportamento do comprador reduz riscos e otimiza resultados nos lançamentos.
– Marcas mais valiosas: MRV lidera com R$ 5,16 bilhões, seguida por Cury (R$ 3,41 bi) e Direcional (R$ 2,48 bi). Segmento de baixa renda mantém crescimento, com Tenda quase dobrando lucro no 3º tri.
– STJ e a responsabilidade dos corretores: decisão definiu que a corretagem é obrigação de meio (intermediar), não de resultado (entregar obra), salvo envolvimento direto na construção ou confusão patrimonial.
– Destaques regionais:
• MCMV em Londrina terá piscina e área fitness.
• Com Selic a 15%, expectativa de juros menores no crédito imobiliário foi adiada.
• Lançamentos de até 45 m² ganham apelo entre investidores e solteiros.
Panorama global e reflexos no Brasil
– Sonho da casa própria nos EUA adiado: idade média do primeiro comprador subiu a 40 anos (era 33 em 2021), devido a preços recordes (US$ 415,2 mil) e juros de financiamento altos. Impacto direto no acúmulo de patrimônio das gerações mais jovens.
– Flórida restringe compra de imóveis por chineses: preocupação com segurança nacional proibiu aquisição por cidadãos na China, Cuba, Rússia e Venezuela, com poucas exceções. Precedente que acende debate sobre investimentos estrangeiros.
– Tarifas e escassez de mão de obra: impostos sobre aço e cobre e repressão a imigrantes nos EUA elevam custos de construção e atrasam obras, pressionando ainda mais o setor diante de juros elevados.
Fique de olho no futuro do imobiliário
• Tokenização imobiliária: promete liquidez e frações de imóveis via blockchain, mas não substitui o registro tradicional em cartório. Falta regulamentação clara e há risco de confundir direito econômico com propriedade.
• Descarbonização urbana: matriz elétrica com 84,8% de energia renovável e ganhos de eficiência residencial apontam para um mercado mais sustentável, sobretudo em áreas consolidadas como Curitiba.
• Mercados regionais em alta:
– Curitiba/Centro liderou vendas de novos com 1.792 unidades.
– Litoral catarinense é top em valorização nacional.
– Piratininga, em Niterói, teve alta de 19,6% no aluguel.
– SP registrou crescimento de 28,3% nas vendas de usados em setembro.
– Recife superou R$ 8,4 mil/m² em média.
– DF movimentará R$ 25,6 bi em usados, com 57,7% das vendas à vista.
• Golpes e fraudes continuam:
– PF investiga esquema de R$ 45 milhões em MT, com cursos que ensinavam fraudes na Caixa.
– Em Goiás, homem preso por anúncio falso de aluguéis que sumia após receber o primeiro mês.
– Família de Pelé corre risco de perder apartamentos em Santos por dívida de condomínio.
– Alienação fiduciária assegura recuperação de 98,2% das dívidas imobiliárias.
– Apenas 17% das casas têm seguro residencial.
– Imobiliário e hotelaria caminham juntos: residenciais com serviços de hotel agregam valor.
Em meio a tantas oportunidades, o alerta é claro: promessas de ganhos fáceis e retornos acima do mercado sempre exigem verificação rigorosa. Acompanhe fontes confiáveis, valide documentos em cartórios e busque informações em portais especializados. O mercado imobiliário continua sólido, mas exige cautela e análise estratégica para transformar cada investimento em conquista duradoura.
Blog dos Imóveis
Um portal de conhecimento direcionado ao mercado imobiliário e relacionados, que espera levar ao público, empresários e investidores informações pertinentes e relevantes sobre o mercado de Luís Eduardo Magalhães, Oeste da Bahia, Litoral e Distrito Federal.