Como funcionam os CRIs e por que esse investimento atrai tanta gente
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa lastreados em valores que uma construtora ou incorporadora vai receber no futuro — por exemplo, parcelas de apartamentos vendidos na planta. Para acelerar o caixa e começar a obra, a empresa vende esses “direitos de recebimento” a uma securitizadora, que emite os CRIs e vende para o mercado. Quem compra recebe os pagamentos feitos pelos compradores do imóvel, mais juros. É uma maneira de emprestar dinheiro para o setor imobiliário de forma “direcionada” e, em geral, oferece rentabilidade acima de outros investimentos de renda fixa.
O caso de Ronaldinho Gaúcho revela falha grave
Em agosto de 2023, dois terrenos do ex-jogador Ronaldinho Gaúcho foram usados como garantia de um CRI de R$ 330 milhões sem o seu consentimento. A Base Securitizadora emitiu títulos lastreados em notas comerciais de um projeto em Porto Alegre, incluindo os imóveis de Ronaldinho. O valor arrecadado foi desviado para fundos de investimento do Banco Master e da gestora Reag, ambas posteriormente liquidadas pelo Banco Central. Advogados do atleta afirmam que negociações com as empresas responsáveis tinham sido interrompidas em fases iniciais por falta de licenças ambientais e pendências de IPTU, o que torna o caso claramente irregular.
A estrutura de fiscalização: CVM, agente fiduciário e securitizadora
1. Comissão de Valores Mobiliários (CVM): regula emissão, venda e divulgação de CRIs.
2. Securitizadora: faz due diligence na construtora, verifica matrícula do imóvel, checa dívidas trabalhistas e tributárias.
3. Agente fiduciário: atua como “síndico” do investidor, fiscaliza se os pagamentos e garantias estão em ordem, emite relatórios periódicos.
No caso de Ronaldinho, pode ter havido fraude em várias camadas: uso de documentos preliminares sem autorização e falha do agente fiduciário em detectar a irregularidade.
Transparência aquém do crescimento do mercado
O mercado de CRIs cresceu fortemente nos últimos anos, mas a qualidade das informações nem sempre acompanhou esse ritmo. Relatórios mensais de securitizadoras foram encontrados com erros graves, sem validação mínima pela CVM, e dados críticos — como inadimplência do lastro — muitas vezes figuram apenas em notas de rodapé. Isso favorece a assimetria de informação, penalizando principalmente o investidor pessoa física, que não tem estrutura para cruzar dezenas de documentos dispersos.
Outros casos que acendem o alerta vermelho
– Securitizadora Virgo: teria usado recursos de fundos de reserva para honrar garantia de distribuição de outro CRI de R$ 240 milhões, deixando investidores sem transparência.
– Habitasec/Cartesia: acusada de incluir imóveis quitados como lastro e omitir fatos relevantes; a construtora responsável nega e o caso segue na Justiça.
– “CRI oco”: expressão do mercado para títulos sem lastro real, emitidos por pequenas securitizadoras sem credenciamento ou fiscalização rigorosa.
Desafios da regulação e da supervisão
A CVM reconhece que, apesar de haver regulamentação robusta desde os anos 2000, a fiscalização de rotina tem sido substituída por atuação reativa, “apagando incêndios” em vez de monitorar preventivamente. Dados de baixa qualidade nos informes dificultam o trabalho de supervisão baseada em risco. A autorregulação da Anbima complementa as regras, mas depende de adoção efetiva pelos participantes.
Como o investidor pode se proteger
1. Verificar o agente fiduciário: pesquisar nome, histórico e relatórios de atuação.
2. Ler os Informes Mensais completos: não só resumos, mas notas de rodapé e anexos que detalham garantias e inadimplência.
3. Desconfiar de retornos muito acima do mercado e de garantias pouco claras.
4. Consultar o Serviço de Atendimento ao Cidadão da CVM para esclarecer dúvidas e, se necessário, registrar denúncias.
O caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho mostra que, mesmo em investimentos “profissionais” como os CRIs, a falha humana e a falta de controle podem transformar um ativo aparentemente seguro em armadilha. Entender a cadeia de emissão, exigir transparência e contar com a regulação são os melhores caminhos para investir com mais segurança e evitar surpresas.
Blog dos Imóveis
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