Coelho da Fonseca lança nova frente de negócios e mira R$ 6,5 bilhões em VGV
A tradicional imobiliária Coelho da Fonseca acaba de inaugurar uma vertical especializada em aquisição e estruturação de terrenos em bairros nobres de São Paulo. Em parceria com a Orix, empresa de originação e comercialização de áreas com potencial construtivo, o objetivo é transformar os 104,6 mil m² de terrenos já na carteira – avaliados em R$ 2,6 bilhões – em empreendimentos de alto padrão, com VGV estimado em R$ 6,5 bilhões.
Parceria estratégica com Orix: o Tinder do mercado imobiliário
A aliança com a Orix vai além da intermediação tradicional entre vendedor e comprador. A imobiliária pretende oferecer um serviço completo de “match” entre proprietários de terrenos e incorporadoras, inspirado no modelo de aplicativos de relacionamento. Segundo Alex Lima, sócio-fundador da Orix, a plataforma funciona como um hub que conecta oportunidades e interesses, agilizando processos e reduzindo custos.
Carteira de terrenos em bairros nobres: onde estão os ativos
Com foco em regiões consagradas, a Coelho da Fonseca concentra seus terrenos em Pinheiros, Jardins, Perdizes, Moema, Vila Nova e Vila Mariana. São áreas escassas e valorizadas, em que o potencial construtivo costuma atrair incorporadoras dispostas a pagar ágio. A expectativa é que, ao validar projetos de alto padrão, a empresa consiga acelerar lançamentos e garantir margens mais elevadas.
Estrutura profissional para análise e viabilização de projetos
Para dar conta do volume e da complexidade dos negócios, a Coelho montou uma equipe multidisciplinar que atua em todas as etapas:
• Estudo de zoneamento e viabilidade técnica
• Análise de produto e dimensionamento de empreendimentos
• Precificação estratégica com base em dados de mercado
• Negociação direta com proprietários e acompanhamento jurídico
• Conexão com construtoras e investidores interessados
Esse modelo permite formar propostas maduras, com projetos arquitetônicos preliminares e aprovação de órgãos públicos, reduzindo riscos e ciclos de aprovação.
Modelos de contrato flexíveis: permuta, participação e Club Deal
A nova frente adota diferentes formas de negociação para atrair diversos perfis de incorporadoras:
• Permuta pura: troca de terreno por unidades futuras, garantindo participação no lucro do projeto.
• Sociedade direta: ingresso como sócia no empreendimento, dividindo riscos e retornos.
• Club Deal: captação de recursos de investidores qualificados para financiar empreendimentos de porte – opção atraente para incorporadoras sem capital aberto.
Essa flexibilidade amplia o leque de negócios e permite à Coelho usar seu próprio capital para reforçar operações consideradas estratégicas.
Banco de dados proprietário: mais de 20 mil imóveis mapeados
Além dos leads gerados pelos corretores, a companhia conta com um robusto banco de dados com mais de 20 mil imóveis e terrenos. Por meio de cruzamentos de informações e tecnologia de georreferenciamento, é possível identificar ativos subvalorizados ou com potencial de agregação de valor. A busca ativa ajuda a antecipar oportunidades antes que cheguem ao mercado aberto.
Mercado imobiliário de luxo resiste a juros altos
Enquanto a Selic chega a 15% ao fim de 2025, o setor de alto padrão segue firme: no primeiro semestre, o número de lançamentos verticais de luxo subiu 228,2% em relação a igual período de 2024, segundo a consultoria Brain Inteligência Estratégica. O VGV desses projetos cresceu 231,7%, muito acima da média de 28,7% para o mercado total.
Oportunidades no médio padrão: antecipando a retomada
Apesar do foco no luxo, a Coelho da Fonseca não descarta terrenos para empreendimentos de médio padrão. Com juros ainda elevados, essa faixa costuma receber menos atenção, mas deve se valorizar quando a Selic iniciar queda — previsão do Boletim Focus aponta taxa de 12,13% em 2026. Incorporadoras que se posicionarem cedo podem capturar demanda latente e obter ganhos adicionais.
Perspectivas de juros e impacto no mercado imobiliário
Analistas do mercado projetam recuo gradual da Selic até 12,13% em 2026, contra 15% ao fim de 2025. Com custos de financiamento eventualmente menores, haverá estímulo a lançamentos residenciais e comerciais em diversas faixas. Nesse cenário, o acesso a terrenos bem localizados será o grande diferencial competitivo das incorporadoras.
Com uma estrutura profissional, banco de dados amplo e modelos contratuais flexíveis, a Coelho da Fonseca e a Orix prometem agitar o segmento de terrenos em bairros nobres de São Paulo, capturando um potencial de R$ 6,5 bilhões em VGV e abrindo caminho para novos empreendimentos de alto e médio padrão.
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