Aluguel por Temporada e os Novos Tributos da Reforma Tributária
A recente reforma tributária trouxe duas siglas que prometem virar assunto nos grupos de WhatsApp de quem aluga casa ou apartamento por temporada: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Mas calma: nem todo mundo será obrigado a pagar essas novidades. O ponto-chave é o perfil da atividade do locador – se é um “hóspede eventual” ou um “empresário de temporada”.
Quem Está Livre do IBS e da CBS
1. Pessoa física com até 3 imóveis destinados a temporada
Manter um ou dois imóveis apenas para complementar renda não aciona os novos tributos.
2. Receita anual de locação inferior a R$ 240.000
Se, no ano anterior, a soma dos aluguéis não ultrapassou R$ 240.000, segue valendo somente o Imposto de Renda via carnê-leão.
3. Locação sem serviços de hospedagem
Alugar sem oferecer limpeza frequente, troca de roupa de cama, recepção ou gestão ativa ainda é considerado renda imobiliária comum.
4. Atividade eventual, sem caráter profissional
Se você abre o imóvel de vez em quando, sem rotina de anúncios, calendários permanentes ou equipes terceirizadas, continua fora do IBS/CBS.
Quando o Locador Cai na Incidência dos Novos Impostos
1. Mais de 3 imóveis para temporada
2. Receita anual com aluguel acima de R$ 240.000 (ano anterior)
3. Faturamento projetado acima de R$ 288.000 no ano corrente, mesmo com menos imóveis
4. Oferecer serviços típicos de hospedagem:
– Limpeza pós-check-out em intervalos regulares
– Troca de roupas de cama e banho
– Gestão ativa de reservas em plataformas
– Atendimento a hóspedes 24h
5. Organização e caráter empresarial
Anúncios profissionais, agendamento em calendário permanente, contratação de funcionários ou empresas de limpeza.
Nessas situações, além do Imposto de Renda de até 27,5%, incidem o IBS e a CBS, cujas alíquotas iniciais podem somar cerca de 10% sobre o preço do aluguel, elevando a carga tributária total bem acima de 35%.
Por Que a Prestação de Serviços Muda Tudo
Em Suits, um simples e-mail pode redefinir toda uma negociação. No aluguel por temporada não é diferente: fornecer serviços faz a tributação sair do campo imobiliário e entrar no de prestação de serviços. Daí, a Receita entende que você está no negócio de hospedagem – e, aí, paga IBS/CBS.
Profissional x Eventual: Onde Está a Fronteira
Os especialistas comparam a linha divisória a um plot de House of Cards: de um lado, o locador eventual; do outro, o investidor profissional, com:
– Continuidade das operações
– Organização empresarial (planilhas, sistema de gestão, estoque de enxoval)
– Intenção de lucro recorrente
Quem aluga um único imóvel uma vez por mês, sem equipe, ainda é eventual. Mas, se você tem reserva de datas o ano inteiro, terceiriza limpeza e controla check-ins via software, a reforma considera sua atividade econômica.
Novas Obrigações Acessórias e Fisco em Alerta
O Cadastro Imobiliário Brasileiro será a “Big Brother” do setor: contratos, registros públicos e extratos bancários serão cruzados. Se você estiver obrigado ao IBS/CBS, precisará:
– Emitir nota fiscal de serviços
– Manter escrituração fiscal organizada
– Prestar informações periódicas ao Fisco
A omissão pode virar autuação e multa. Melhor contar com contador e tributarista para evitar surpresas.
Pessoa Jurídica: Quando Vale a Pena Abrir Empresa
Para quem já tem vários imóveis ou lucra muito alto, transferir os aluguéis para uma empresa pode reduzir a carga efetiva:
– Tributos via IRPJ/CSLL + IBS/CBS (carga inicial a partir de 6%)
– Possibilidade de planejar distribuição de resultados
– Maior segurança jurídica e previsibilidade de custos
Mesmo com tributação de dividendos no futuro, a estrutura permite desacoplar a atividade de hospedagem do imposto de renda da pessoa física, trazendo vantagens em faixas de receita elevadas.
Como Se Preparar e Evitar Surpresas
1. Faça um diagnóstico completo:
– Quantos imóveis você tem?
– Qual foi sua receita no ano anterior?
– Você já oferece serviços de hospedagem?
2. Analise cenários:
– Permanecer como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica
– Simular carga tributária em diferentes formatos
3. Organize-se:
– Contratos padronizados
– Emissão de notas fiscais eletrônicas
– Controle financeiro em planilhas ou softwares
4. Consulte especialista:
– Contador para obrigações fiscais
– Advogado tributarista para enquadramento
Em Billions, cada movimento é calculado. No aluguel por temporada, o mesmo vale: quem planeja e se organiza paga menos imposto e evita riscos.
Em vez de ser pego de surpresa pela reforma, entenda seu perfil de locador, avalie serviços prestados e, se necessário, estruture uma pessoa jurídica. Assim, você garante uma operação mais enxuta, segura e rentável, mesmo com a chegada do IBS e da CBS.
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