O FORTE IMPACTO DOS JUROS ALTOS E CRÉDITO RESTRITO NO AUMENTO DOS ALUGUÉIS
Em 2025, a decisão entre comprar ou alugar um imóvel deixou de ser um dilema filosófico para se tornar uma conta matemática apertada. Com a Selic elevada e o crédito imobiliário mais caro e difícil de obter, muita gente foi obrigada a recorrer ao aluguel – e isso chocou o mercado.
Alta expressiva dos aluguéis em 2025
Segundo o índice FipeZAP, o aluguel residencial subiu 0,59% em novembro, quase quatro vezes o IPCA do mês (0,18%).
Em 12 meses até novembro, os aluguéis avançaram 9,71%, contra 4,46% da inflação.
Entre as capitais, 17 de 22 registraram aumento. São Luís liderou com +2,25%, seguida de Belém (+1,50%), Curitiba (+1,48%), Teresina (+1,22%) e Vitória (+1,18%).
Demanda crescente e mudança no perfil de moradia
A fatia de imóveis alugados saltou de 18% para 23% dos lares entre 2016 e 2024, passando de 12,3 milhões para 17,8 milhões de domicílios.
Essa migração intensificou a pressão por vagas em boas localizações, resultando em reajustes mais altos e competitivos.
Inadimplência em patamar elevado
Atrasos em pagamentos giraram em torno de 3,8% em 2025, quase três vezes o nível saudável (1% a 1,5%).
Quanto maior o aluguel, menor a folga no orçamento do inquilino, e o efeito dominó causa prejuízo para imobiliárias e proprietários.
Recuperar um aluguel atrasado pode custar mais de 20% do valor devido, além da lentidão do processo judicial.
Profissionalização do setor de locação
Para driblar inadimplência e burocracia, imobiliárias passaram a investir em gestão de risco, cobrança eficiente e tecnologia.
Plataformas online ganharam força ao unificar cadastro, análise de crédito e contratos digitais.
Integração bancária e bases regionais de dados aprimoram a capacidade de prever atrasos.
Evolução das garantias locatícias
1. Fiador: solução tradicional, mas pouco líquida e demorada para executar judicialmente.
2. Caução (três meses de aluguel): muitas vezes insuficiente em regiões com aluguel elevado e compromete o fluxo de caixa.
3. Seguro-fiança: ganha espaço pela rapidez na cobertura, mas com custo que pesa no bolso do inquilino.
4. Garantias digitais: Onda, Creditas e outras oferecem previsibilidade e contratos padronizados, facilitando negociações e autorizações de pagamento.
Consolidação do mercado de garantias
Empresas menores saíram do segmento ou foram absorvidas; destaque para a saída do QuintoCred (Quinto Andar) diante da alta inadimplência.
A Loft adquiriu a carteira do QuintoCred, mirando 650 mil contratos de fiança em 2025.
Creditas, após parceria com o Grupo OLX, relatou crescimento de 280% em garantias locatícias até agosto de 2025.
Desafio regulatório e governança
A falta de um marco legal específico para garantias digitais pode permitir operadores sem lastro sólido, ampliando riscos para o setor.
Debate sobre regulamentação tende a se intensificar em 2026, buscando equilíbrio entre inovação e segurança jurídica.
Perspectivas para 2026
Se a taxa Selic permanecer alta, a demanda por locação deve continuar em patamar elevado.
Ajustes de contratos pelo IPCA, migração do IGP-M e até vínculos à variação dos juros podem gerar mais tensão orçamentária para inquilinos.
A combinação de juros altos, crédito restrito e maior rotatividade promete manter a inadimplência em debate, exigindo soluções ainda mais eficazes de análise de risco e automação.
Com juros persistentes e oferta de crédito limitada, a pressão sobre o mercado de locação seguirá intensa em 2026. Inquilinos, proprietários e intermediários terão de contar com garantias mais sólidas, processos digitais e gestão profissional para equilibrar riscos e custos.
Blog dos Imóveis
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