Aluguel residencial cresce 9,44% em 2025 e reforça mercado aquecido, aponta FipeZAP
O Índice FipeZAP de Locação revelou que o valor médio do aluguel residencial subiu 9,44% em 2025, superando com folga tanto o IPCA (4,26%) quanto o IGP-M (-1,05%). Apesar de o ritmo ter sido mais moderado do que nos três anos anteriores, o mercado de locação fechou o ano pressionando ainda mais o orçamento do inquilino e mantendo a atratividade para proprietários e investidores.
Confira o conteúdo que você vai encontrar este artigo:
Rentabilidade real acima da inflação
• Avanço de 9,44% em 2025 versus IPCA de 4,26% e IGP-M de -1,05%.
• Reajustes seguem acima da inflação, mesmo em cenário de desaceleração econômica.
• Proprietários mantêm renda real positiva; inquilinos encaram reajustes mais pesados.
Encerramento de ano: dezembro em alta
Em dezembro, o aluguel registrou alta mensal de 0,68%, acima de novembro (0,59%) e de índices como o IPCA (+0,33%) e o IGP-M (-0,01%).
• Imóveis com quatro ou mais dormitórios: +1,42% no mês.
• Unidades de 1 dormitório: +0,58%, indicando maior pressão em casas e apartamentos maiores.
• De 36 cidades acompanhadas, 29 tiveram reajuste positivo em dezembro, com destaque para:
– Natal: +2,48%
– São Luís: +2,39%
– Maceió: +2,24%
– Vitória: +1,96%
– Teresina: +1,87%
– Belém: +1,80%
Nas quedas, figuram Campo Grande (-4,73%), Aracaju (-3,56%), Goiânia (-0,61%) e Recife (-0,10%).
Destaques regionais em 2025
No acumulado do ano, 34 das 36 cidades monitoradas registraram alta, inclusive 21 das 22 capitais. Os maiores avanços ficaram fora do eixo Sudeste–Sul:
• Teresina: +21,81%
• Belém: +17,62%
• Aracaju: +16,73%
• Vitória: +15,46%
• João Pessoa: +15,31%
Em mercados mais maduros, as subidas também foram expressivas:
• Cuiabá: +14,61%
• Belo Horizonte: +13,01%
• Fortaleza: +12,45%
• Salvador: +12,38%
• Rio de Janeiro: +10,87%
• Curitiba: +10,98%
• São Paulo: +7,98%
• Brasília: +6,41%
Campo Grande foi a exceção, com retração de 4,36%.
Custo médio do aluguel por metro quadrado
O valor médio ficou em R$ 50,98/m² nas 36 cidades pesquisadas.
• Imóveis de 1 dormitório: R$ 68,37/m² (maior preço).
• Imóveis de 3 dormitórios: R$ 43,81/m² (menor preço).
Capitais mais caras:
1. Belém: R$ 63,69/m²
2. São Paulo: R$ 62,56/m²
3. Recife: R$ 60,89/m²
4. Florianópolis: R$ 59,77/m²
Capitais mais acessíveis:
– Teresina: R$ 26,62/m²
– Aracaju: R$ 27,97/m²
– Campo Grande: R$ 31,74/m²
Rentabilidade do aluguel versus aplicações financeiras
A rentabilidade média anual do aluguel residencial ficou em 5,96% ao ano, abaixo dos retornos projetados para títulos e fundos de renda fixa. Em detalhamento por tipologia:
• 1 dormitório: 6,68% a.a. (maior yield).
• 4 ou mais dormitórios: 4,90% a.a. (menor yield).
Maiores rentabilidades entre capitais:
– Belém: 8,63% a.a.
– Recife: 8,37% a.a.
– Cuiabá: 8,10% a.a.
– Manaus: 7,81% a.a.
– Natal: 7,64% a.a.
Menores yields nas capitais: Vitória (4,32%), Curitiba (4,55%) e Fortaleza (4,63%).
Perspectivas para 2026
O mercado de locação entra em 2026 mais equilibrado do que nos anos anteriores, mas ainda com reajustes reais acima da inflação. Inquilinos deverão arcar com novos aumentos e podem buscar negociações mais longas ou reajustes escalonados. Já proprietários e investidores precisam avaliar cuidadosamente a relação entre renda potencial e custos de manutenção, além de comparar a atratividade do aluguel frente às opções financeiras tradicionais.
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