AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL: ENTENDA QUANDO E COMO SOLICITAR
A busca pela revisão de valores de aluguel é um tema relevante tanto para proprietários quanto para inquilinos, especialmente quando se verifica que o valor cobrado está fora da realidade de mercado. A ação revisional de aluguel, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), permite que essas partes busquem ajustes nos valores locatícios, garantindo a justiça e o equilíbrio contratual.
O QUE É AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL?
A ação revisional de aluguel é um mecanismo legal que possibilita a alteração do valor dos aluguéis que se tornaram desproporcionais em relação aos valores de mercado. De acordo com o artigo 19 da Lei do Inquilinato, tanto o proprietário do imóvel quanto o inquilino podem solicitar a revisão, desde que haja evidências de que o valor cobrado esteja desfasado em comparação aos imóveis similares na região. O objetivo primordial dessa ação é garantir a equidade entre as partes envolvidas no contrato.
FINALIDADE DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
A ação revisional tem como principal função restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação. Para o proprietário, isso pode significar a possibilidade de:
– Ajustar o aluguel para valores mais condizentes com o mercado.
– Recuperar perdas que possam ter ocorrido por conta de desvalorizações monetárias que não foram acompanhadas por reajustes.
– Considerar valorização decorrente de melhorias feitas no imóvel.
Por outro lado, para o inquilino, a ação revisional serve para:
– Reduzir aluguéis que apresentam discrepâncias com o valor praticado em imóveis semelhantes.
– Contestação de aumentos considerados abusivos sem justificativa adequada.
– Garantir que o valor pago reflita adequadamente o mercado.
COMO FUNCIONA A AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL?
O trâmite da ação revisional segue um rito específico. Veja as etapas principais:
1. Petição Inicial: A parte interessada deve interpelar o juiz por meio de um advogado, apresentando a ação na comarca onde o imóvel está localizado.
2. Fundamentação: É necessário demonstrar a desproporcionalidade do valor, utilizando laudos técnicos e estudos de mercado que evidenciem a situação.
3. Citação: A parte contrária é notificada para apresentar sua defesa dentro do prazo estipulado pela Justiça.
4. Produção de Provas: Ambas as partes devem apresentar documentos, laudos periciais e outros elementos que comprovem suas alegações.
5. Perícia Judicial: O juiz pode determinar que uma perícia técnica seja realizada para determinar as condições do imóvel e compará-lo com similares na área.
6. Sentença: O juiz decidirá se a revisão é procedente e definirá o novo valor do aluguel, determinando quando este deverá entrar em vigor.
O tempo para conclusão do processo pode variar, levando de 6 meses a 2 anos, dependendo da complexidade do caso e dos itens a serem provados.
QUANDO SOLICITAR A AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL?
A ação pode ser requerida em diferentes situações, desde que respeitados certos critérios. É recomendável esperar pelo menos 12 meses após o início do contrato ou da última revisão. Além disso, a desproporcionalidade deve ser comprovada.
MOTIVOS PARA A SOLICITAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO:
– Aluguéis que estão significativamente abaixo do praticado no mercado.
– Realização de reformas e melhorias que aumentaram o valor do imóvel.
– Valorização da região não refletida no preço do aluguel.
– Mudança de uso do imóvel, como de comercial para residencial.
MOTIVOS PARA A SOLICITAÇÃO POR PARTE DO INQUILINO:
– Valoração do aluguel superior ao preço de imóveis semelhantes.
– Degradação das condições do imóvel ou na vizinhança.
– Redução da área útil do imóvel ou perda de vantagens que estavam presentes anteriormente.
– Cobrança incompatível com as condições de mercado.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
A preparação de uma ação revisional requer a coleta de diversos documentos. Os principais incluem:
1. Documentos Básicos:
– Contrato de locação original e eventuais aditivos.
– Comprovantes de pagamento dos últimos 12 meses.
– Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
– IPTU e documento de condomínio atualizados.
2. Documentos Probatórios:
– Laudo técnico de avaliação do imóvel.
– Pesquisa que demonstre os valores de mercado na região.
– Anúncios de imóveis semelhantes para comparação.
3. Documentos Complementares:
– Histórico de reajustes aplicados no contrato.
– Comprovantes de melhorias realizadas no imóvel.
– Documentos que demonstrem mudanças significativas na região.
– Pareceres técnicos que possam apoiar a solicitação.
A coleta de documentação de qualidade e relevância é um fator decisivo para a eficácia da ação.
IMPORTÂNCIA DA ORIENTAÇÃO JURÍDICA NO PROCESSO
A assistência jurídica é crucial em processos de ação revisional de aluguel. As razões incluem:
– Avaliação da Viabilidade: Um advogado experiente poderá determinar se o caso possui fundamentos sólidos antes de iniciar o procedimento.
– Estratégia Processual: Cada caso exige uma abordagem específica, analisando suas particularidades.
– Conhecimento Técnico: A legislação relacionada à locação pode ser complexa, e o domínio das nuances é essencial para o sucesso.
– Acordos Extrajudiciais: Muitas questões podem ser resolvidas amigavelmente, evitando a morosidade e os custos do processo judicial.
– Acompanhamento Processual: O andamento do processo demanda atenção constante para observância de prazos e apresentação de documentos pertinentes.
DICAS PARA PROFISSIONAIS IMOBILIÁRIOS
Corretoras e gestores imobiliários podem adotar uma série de estratégias para auxiliar seus clientes, como:
– Esclarecer sobre a possibilidade de revisão do aluguel antes da formalização do contrato.
– Atualizar-se constantemente sobre os valores de mercado na região, a fim de oferecer orientações precisas.
– Manter parcerias com advogados especializados em Direito Imobiliário para orientações e indicações quando necessário.
– Promover a mediação de conflitos entre locadores e locatários visando a resolução pacífica da questão, evitando o desgaste da judicialização.
A ação revisional de aluguel é uma ferramenta valiosa que, quando bem utilizada, pode promover uma relação mais justa e equilibrada entre proprietários e inquilinos, assegurando que as condições locatícias reflitam sempre a realidade do mercado.
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