Transformação na Rua Oscar Freire: Menos Lojas, Mais Faturamento e Reconfiguração Urbana
Em pleno coração dos Jardins, a icônica Rua Oscar Freire vive um período de grande agitação. As fachadas consagradas por marcas de moda dão lugar a obras de prédios residenciais e corporativos de alto padrão, enquanto o faturamento do comércio local dispara. Confira abaixo como essas mudanças estão redesenhando o mercado imobiliário e o varejo de luxo em São Paulo.
Crescimento Vertiginoso da Vacância Comercial
Entre 2021 e 2025, a taxa de vacância em imóveis comerciais na Oscar Freire saltou de 5% para quase 37%.
Esse aumento reflete uma onda de demolições e reformas para erguer novos condomínios residenciais e escritórios de alto padrão.
Incorporadoras como Cyrela lideraram o movimento: só em 2025, foram quatro lançamentos nos arredores, incluindo o Cyrela Corporate by Pininfarina, que abrigará o Nubank em Pinheiros.
Demolições e Novos Empreendimentos de Luxo
Na altura do número 900, esquina com Haddock Lobo, as lojas Forum e Cristallo deram espaço a um edifício residencial de 13 unidades (duplex e triplex) projetado pela RFM.
A escassez temporária de pontos comerciais elevou a concorrência por vitrines remanescentes, empurrando o valor do aluguel para cima.
A proximidade com estações de metrô e a valorização urbana turbinam a demanda por metragens menores, mas bem localizadas.
Aluguéis de Luxo: Preço Recorde por Metro Quadrado
Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta um aluguel anual médio de 1.128 euros por metro quadrado (quase R$ 7.000) na Oscar Freire, 65% acima dos valores de 2024.
Esse patamar coloca o endereço entre os mais caros não só no Brasil, mas em comparação com 140 países.
Incentivos Urbanísticos do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento
Revisões do Plano Diretor (2014 e 2023) e da Lei de Zoneamento (2016) criaram as Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) próximas ao metrô, permitindo maior verticalização e potencial construtivo.
Terrenos antes ocupados por lojas foram adquiridos por incorporadoras atraídas pela possibilidade de erguer torres sem limite de altura.
Para preservar a tradição arquitetônica, muitas fachadas comerciais originais serão mantidas e integradas aos novos prédios.
Debate Sobre Identidade e Qualidade Urbana
Alexandre Rodrigues, da Rio Bravo Investimentos, destaca o foco na qualidade arquitetônica e na integração com o entorno.
Por outro lado, o professor Valter Caldana, da Mackenzie, critica a falta de atenção a aspectos como largura de calçadas, iluminação, mobiliário urbano e conforto para pedestres.
A preocupação é que a modernização de fachadas e espaços internos não atenda à vivência urbana e à identidade histórica da região.
Transição do Varejo de Moda para Serviços e Alimentação
Estudo da Varejo 360 revela: de 2022 a 2023, as lojas de vestuário recuaram 5%, enquanto o setor de alimentação e serviços avançou.
Mesmo com menos pontos de varejo tradicional, o faturamento estimado cresceu de R$ 316 milhões em 2024 para R$ 363 milhões em 2025.
Essa migração reflete o novo perfil de moradores, que privilegiam conveniência e experiências gastronômicas em vez de vitrines.
O Luxo Tradicional e o Novo Luxo
Na Oscar Freire e adjacências, convivem marcas populares de luxo acessível (Havaianas, Melissa, Nespresso) e grifes internacionais (Gucci, Dior, Louis Vuitton).
A inauguração do Shops Jardins em 2020 foi marco para a interiorização de boutiques europeias, consolidando a região como polo de luxo mundial.
Cases como o da Pantys mostram como lojas independentes aproveitaram a força do endereço para crescer e validar seus negócios.
Panorama Final
A Oscar Freire se reinventa: embora perca algumas lojas tradicionais, ganha novas oportunidades de faturamento e consolida-se como endereço de alto padrão imobiliário e varejo de luxo.
A combinação de incentivos urbanísticos, demanda por serviços premium e o apelo de morar ou trabalhar em uma das ruas mais cobiçadas de São Paulo transformam o cenário.
Resta equilibrar modernização e preservação da identidade, garantindo que o luxo da região seja também sinônimo de qualidade de vida e convivência urbana.
Blog dos Imóveis
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