Oportunidade em FIIs mesmo após recorde do Ifix em janeiro
Os fundos imobiliários (FIIs) fecharam janeiro com alta de 2,27% no Ifix, atingindo o maior patamar histórico do índice. Apesar desse forte desempenho, gestores de grandes instituições ainda veem espaço para ganhos, especialmente se o Banco Central iniciar cortes na Selic a partir de março. Confira os principais pontos e as carteiras recomendadas para fevereiro.
Por que ainda investir em fundos de tijolo e papel?
1. Descontos atrativos
Hoje, o Ifix negocia com deságio médio de 8%, ou seja, suas cotas estão 8% abaixo do valor patrimonial. Os fundos de tijolo têm deságio médio de 13%, negociando a 87% do patrimônio real. Já os de papel apresentam deságio de 5%.
2. Cenário de juros em alta no curto prazo e cortes no longo prazo
Os FIIs de papel, atrelados ao IPCA e ao CDI, podem se beneficiar de marcações a mercado positivas se as NTN-Bs caírem. Os fundos ligados ao CDI devem seguir entregando bons rendimentos, ainda que moderados, pois a redução da Selic não deve ser abrupta.
3. Proteção em cenário volátil
Fundos de tijolo e FOFs (fundos de fundos) tendem a ter menor correlação com a oscilação de taxas de juros, agregando diversificação à carteira. Com o calendário eleitoral de 2026 ganhando força a partir de abril, espera-se maior volatilidade no mercado brasileiro.
“Duplo desconto” em fundos de fundos
Além do desconto próprio, muitos FOFs ainda detêm cotas de outros FIIs negociadas abaixo do valor patrimonial. Essa combinação cria um potencial de valorização duplicado, especialmente quando se considera a distribuição de rendimentos, que gira em torno de 12,3% ao ano.
Como montar uma carteira equilibrada de FIIs?
– Divida o investimento entre três segmentos principais: logística, shoppings e recebíveis.
– Dê preferência a fundos de tijolo e FOFs, aproveitando também a defensividade dos papéis.
– Monitorar a liquidez: escolha fundos com volume médio diário de negociação acima de R$ 1 milhão.
– Atente-se à concentração de inquilinos e à qualidade dos contratos (prazo médio acima de 5 anos e cláusulas de reajuste vinculadas ao IPCA).
Carteira recomendada de FIIs para fevereiro
Fonte: análise combinada de Santander, XP, BTG Pactual, Monte Bravo, Empíricus, Terra, Itaú BBA e BB Investimentos.
| Fundo (Código) | Segmento | Var. Jan (%) | Yield Projetado (%) | Destaques principais |
|—————————|————–|————–|———————|—————————————————————-|
| Bresco Logística (BRCO11)| Logística | +52,18 | ~9,0 | Portfólio com 36% de contratos atípicos; receita diversificada |
| Kinea Renda Imob. (KNCR11)| Recebíveis | +50,70 | ~11,5 | 100% CRIs indexados ao CDI; garantias imobiliárias performadas |
| BTG Pactual Log. (BTLG11)| Logística | +40,70 | 9,2 | Maior FII logístico por patrimônio; 14 emissões realizadas |
| HSI Malls (HSML11) | Shoppings | +40,81 | 9,1 | Imóveis em regiões maduras; baixa inadimplência |
| Mauá Cap. Recebíveis (MCCI11)| Recebíveis | +44,37 | 12,8 | Portfólio de CRIs de alta qualidade; projeção de R$0,90–1,00/cota |
| TRX Real Estate (TRXF11)| Renda Urbana | –1,63 | 10,5 | Reciclagem ativa do portfólio; equilíbrio entre varejo e logística |
| XP Malls (XPML11) | Shoppings | +43,41 | 10,0 | Foco em shoppings de médio/alto padrão; bons ganhos em desinvestimentos |
Detalhes sobre cada fundo
– **Bresco Logística (BRCO11):**
Com patrimônio de R$ 4,5 bi e 36% dos contratos em formato atípico (prazo e reajustes negociados), o fundo oferece previsibilidade de fluxo. A exposição a um único grande inquilino (14% da receita) é o principal ponto de atenção.
– **Kinea Renda Imobiliária (KNCR11):**
Focado em CRIs de baixo risco, 100% indexadas ao CDI, com garantias reais já operacionais. O gestor busca ter voz ativa nas assembleias, mantendo pelo menos 50% dos votos nas operações.
– **BTG Pactual Logística (BTLG11):**
Um dos maiores fundos logísticos do mercado, com 400 mil cotistas e R$ 5 bi em ativos. Estima distribuir R$ 0,78 a R$ 0,84 por cota nos próximos meses, gerando um dividend yield anualizado de 9,2%.
– **HSI Malls (HSML11):**
Portfólio de 12 shoppings em capitais e cidades de médio porte, com ocupação acima de 95% e contratos majoritariamente atípicos. Fundo com potencial de upside via venda de ativos não estratégicos.
– **Mauá Capital Recebíveis (MCCI11):**
Preferido do Santander no segmento de CRIs, com carteira pulverizada e previsibilidade de renda. Projeção de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota, resultando em dividend yield de 12,8%.
– **TRX Real Estate (TRXF11):**
Adotou estratégia de reciclagem de ativos: vendeu lojas de grandes redes e adicionou galpões logísticos e imóveis urbanos com contratos atrativos. Carteira equilibrada entre renda fixa de imóveis e potencial de valorização patrimonial.
– **XP Malls (XPML11):**
Foco em shoppings premium, com portfólio renovado e diversificado. A expectativa do Santander é de yield de 10% nos próximos 12 meses, apoiada em bons resultados operacionais e gestão ativa.
Os fundos imobiliários seguem oferecendo avaliação de preços atrativa e rendimentos acima da média, mesmo após o recorde do Ifix. O momento é interessante para reforçar posições equilibrando risco, diversificação e foco em ativos de alta qualidade.
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