Ocaso da Encol: Ascensão e Queda de um Gigante do Mercado Imobiliário em Podcast Documental
Em seis episódios narrativos, A Saga da Encol: Ascensão e Queda de um Gigante Imobiliário revisita a trajetória da Encol Engenharia e Comércio, criadora de mais de 100 mil apartamentos no Brasil e autora de práticas inovadoras – e arriscadas – na comercialização de imóveis. Com pesquisa e roteiro assinados pelo historiador Denis Levati, o podcast documental do Imobi Report estreia no Spotify e no YouTube, oferecendo uma imersão detalhada em fatos que marcaram a construção civil nacional.
Origens e modelo de negócios ousado
Fundada na década de 1960, em Goiânia, pelo engenheiro capixaba Pedro Paulo de Sousa, a Encol saiu do zero para se tornar uma referência em volume de obras. O diferencial? Formas de pagamento flexíveis e, por vezes, arrojadas: aceitava automóveis, telefones e até outros imóveis como parte do negócio. Parcelamentos longos e recompra garantida com juros e correção monetária atraíam compradores, mas também geravam riscos futuros.
Além da incorporação e construção, a Encol ampliou sua cadeia vertical ao produzir insumos de obra – tintas, portas e esquadrias – e chegou a empregar 23 mil colaboradores. Em seu auge, instalou canteiros em todas as regiões do país e se tornou sinônimo de oportunidade para famílias de classe média em expansão.
Crescimento acelerado e desequilíbrio financeiro
Com sucessos consecutivos, a empresa extrapolou seu ritmo seguro de crescimento. Endividou-se de maneira crescente, chegando a um passivo superior a R$ 5 bilhões. Essa bolha de crédito e confiança se mostrou insustentável no fim dos anos 1980, quando o cenário macroeconômico brasileiro entrou em crise e a própria Encol viu as vendas e o fluxo de caixa desabarem.
O colapso culminou na falência da empresa no início dos anos 1990. Dos mais de 800 empreendimentos programados, 710 ficaram incompletos, deixando 42 mil famílias sem a casa própria – um passivo estimado inicialmente em R$ 2,5 bilhões que, ajustado pela inflação, ultrapassa atualmente os R$ 10 bilhões.
Reflexos na legislação: o patrimônio de afetação
O rombo da Encol teve repercussões diretas no ordenamento jurídico brasileiro. Em 2004, foi sancionada a Lei 10.931/2004, introduzindo o instituto do patrimônio de afetação. Esse mecanismo obriga incorporadoras a separar bens, direitos e obrigações de cada empreendimento do patrimônio geral da empresa. Em caso de falência, os recursos e contratos vinculados a um projeto permanecem reservados para sua conclusão, protegendo compradores e evitando novos desastres como o da Encol.
A legislação ainda concede incentivos fiscais a quem adota o sistema de afetação, com alíquotas diferenciadas de tributos para estimular essa segurança jurídica.
Pesquisa, roteiro e produção
Responsável pela pesquisa e roteiro, Denis Levati é historiador com larga experiência no mercado imobiliário. Desde 2008, atuou como corretor na Lopes Imóveis e passou por empresas como Corpal, VivaReal, Grupo ZAP, CUPOLA e Alpop. A edição é de Vitor Screiber, com supervisão editorial de Michel Prado.
Disponibilidade e como acompanhar
A partir de hoje, os seis episódios de A Saga da Encol estarão disponíveis gratuitamente:
Spotify: open.spotify.com/show/6y28CLZxqb3HiigFdz1peN
YouTube: youtube.com/@ImobiReport
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Em cada episódio, mergulhe em depoimentos, documentos de época e análises que explicam não apenas o caso Encol, mas também as lições para incorporadoras, investidores e consumidores. A falência de um gigante expôs brechas no sistema e impulsionou inovações legais que protegem hoje milhões de brasileiros em busca do sonho da casa própria.
Blog dos Imóveis
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