Como a Reforma Tributária de 2026 Vai Transformar as Imobiliárias
A partir de 2026, o Brasil adotará um novo modelo de cobrança de impostos sobre bens e serviços. PIS, Cofins e ISS serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – federal – e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – estadual e municipal. Os dois funcionarão no formato de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), eliminando a bitributação e garantindo que o tributo incida apenas sobre o valor real do serviço prestado.
CBS e IBS: entenda o modelo IVA
– No sistema atual, burocracias e sobreposições fazem com que um mesmo valor seja tributado várias vezes.
– Com o IVA, cada etapa da cadeia gera um crédito fiscal equivalente ao imposto pago na etapa anterior. Assim, o consumidor final arca apenas com a diferença.
– As notas fiscais, a partir de 2026, destacarão CBS e IBS separadamente, tornando mais simples o acompanhamento e o controle tributário.
O papel estratégico do financeiro nas imobiliárias
Até hoje, muitos negócios consideram o setor financeiro como uma área puramente operacional. Com a Reforma, esse departamento passa a ser o coração da imobiliária. É nele que:
1. Serão monitorados créditos e débitos tributários.
2. Serão avaliados os regimes especiais e possíveis redutores de base de cálculo.
3. Será implementado o split payment, que divide o pagamento automático do tributo entre prestador de serviço e governo.
Frase de impacto: antes de ajudar o cliente, a imobiliária precisa “colocar sua própria máscara de oxigênio” no financeiro, garantindo processos internos sólidos.
Sistema de Créditos Tributários na Prática
1. Ao adquirir serviços (limpeza, software, consultoria) e pagar, por exemplo, R$ 1.000 + R$ 250 (CBS/IBS), a imobiliária gera um crédito de R$ 250.
2. Ao prestar serviços de administração e intermediação por R$ 5.000 + R$ 700 (CBS/IBS), gera um débito de R$ 700.
3. O imposto efetivo a recolher será a diferença: R$ 700 (débito) – R$ 250 (crédito) = R$ 450.
Esse fluxo transparente reduz erros, melhora o fluxo de caixa e evita surpresas desagradáveis no fim do mês.
Split Payment: pagamento automático do tributo
– No modelo split payment, o cliente decide que parte do valor pago vai direto para o governo, sem passar pela contabilidade da imobiliária.
– Vantagem para o cliente: crédito tributário imediato, sem esperar o prestador recolher o imposto.
– Vantagem para a imobiliária: menor risco de falhas no recolhimento, redução de passivo fiscal e mais segurança jurídica.
Impactos na Locação de Imóveis
Com a nova legislação:
– Redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS para locações residenciais.
– Abatimento fixo de R$ 600 por mês na base de cálculo.
– Pessoa física que fatura mais de R$ 240.000/ano (ou ultrapassa R$ 288.000 no decorrer do ano) em locação de mais de três imóveis passa a contribuir diretamente.
Exemplo prático: quem aluga um apartamento por R$ 2.000/mês pagará imposto sobre apenas 30% desse valor líquido (depois da redução de 70%), além do abatimento de R$ 600, diminuindo significativamente a carga tributária.
Novas Regras para Vendas de Imóveis (a partir de 2027)
– A base de cálculo do IBS e da CBS terá “redutores” fixos: R$ 100.000 para imóveis residenciais novos e R$ 30.000 para lotes.
– Exemplo: na venda de um apartamento de R$ 500.000, o imposto incidirá sobre R$ 400.000 (500.000 – 100.000).
– Esses redutores tornam o preço final mais competitivo e estimulam lançamentos residenciais.
Adequação e Capacitação
Para não ficar para trás, as imobiliárias devem:
1. Revisar processos internos, garantindo que todas as notas fiscais destaquem corretamente CBS e IBS.
2. Treinar equipes financeiras em regimes especiais, créditos e split payment.
3. Utilizar sistemas de gestão capazes de automatizar o cálculo de débitos e créditos.
4. Consultar parceiros especializados, como a CUPOLA e a Contimob, que já disponibilizaram guias práticos e lives para orientar esse passo a passo.
A Reforma Tributária de 2026 representa uma grande mudança de cultura: do operacional para o estratégico. Quem se antecipar a essas adaptações vai ganhar eficiência, reduzir custos e oferecer ainda mais valor aos clientes.
Blog dos Imóveis
Um portal de conhecimento direcionado ao mercado imobiliário e relacionados, que espera levar ao público, empresários e investidores informações pertinentes e relevantes sobre o mercado de Luís Eduardo Magalhães, Oeste da Bahia, Litoral e Distrito Federal.