Hotel histórico de Canela pode dar origem a fundo imobiliário de luxo
O Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences, em Canela (RS), com sua tradição ligada à assinatura do Tratado do Mercosul, está prestes a protagonizar uma inovação no mercado imobiliário brasileiro: a criação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) voltado exclusivamente para o segmento de hotelaria de alto padrão. A iniciativa, liderada por José Paim, fundador da Rossi, tem como objetivo atrair investidores de varejo para um nicho antes restrito a grandes grupos institucionais.
Um pedaço do Mercosul ao alcance do pequeno investidor
O Kempinski Laje de Pedra não é apenas um resort no coração da Serra Gaúcha. Inaugurado no fim dos anos 1970, o hotel foi palco de festivais, encontros políticos e, historicamente, da assinatura do Tratado do Mercosul. Agora, após um retrofit completo e o relançamento sob a bandeira europeia Kempinski, surge a proposta de distribuir parte dos apartamentos em cotas de um FII, permitindo a participação direta do público pessoa física.
Plano ambicioso para democratizar o investimento hoteleiro
“Queremos que o investidor pessoa física tenha acesso a uma operação de renda alta e rentabilidade consistente”, explica Paim. A ideia é combinar a venda integral de algumas unidades com a destinação de outras ao fundo, que pagará rendimentos mensais extraídos das diárias e serviços de hotelaria.
Por que a hotelaria de luxo merece atenção dos FIIs
1. Mercado global versus Brasil
No exterior, os REITs de hotelaria são protagonistas em bolsas como NYSE e Nasdaq, com ativos bilionários e grande liquidez. No Brasil, o segmento ainda engatinha: poucos fundos e baixa diversificação em hotéis. Essa lacuna abre espaço para operações inovadoras, como a do Kempinski, que pode se tornar referência nacional.
2. Vantagens fiscais e de liquidez
Os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Ao contrário de um imóvel, cuja venda pode levar meses ou anos, as cotas têm negociação diária em bolsa. Quem precisa de liquidez, vende facilmente.
3. Retorno potencial
Enquanto FIIs de escritórios e galpões tendem a render entre 6% e 8% ao ano, hotéis de luxo em destinos consolidados podem superar 12% ao ano, segundo estimativas dos gestores, graças a margens mais altas e sazonalidade equilibrada.
Serra Gaúcha: o trunfo da estabilidade
Demanda sólida e limitações urbanísticas
Gramado e Canela ocupam o terceiro lugar no ranking de destinos turísticos do Brasil, com quase 10 milhões de visitantes ao ano. A legislação local restringe a construção de novos hotéis, evitando a oferta excessiva e valorizando cada metro quadrado – que já parte de R$ 19 mil em Gramado, patamar de alto luxo em capitais.
Crescimento e ocupação
Nos últimos 15 anos, a região teve uma expansão média de 10% ao ano na movimentação turística. Mesmo fora da alta temporada (inverno e Natal), a taxa de ocupação permanece acima de 70%, assegurando fluxo de caixa estável e previsível.
Modelos de propriedade compartilhada que conquistam a classe AAA
1. Frações de uso com rentabilidade
Cada fração equivale a 25% de um apartamento. Preço aproximado: R$ 500 mil, com direito a 6 semanas de uso por ano. Quando o proprietário não utiliza, a unidade entra no pool de locação, gerando até 12% de retorno anual.
2. Exclusividade inclusiva
Combina o charme de um imóvel de luxo com a flexibilidade de escolher períodos de estadia. Elimina custos de manutenção e administração, pois o pool gerencia reserva, limpeza e check-in/out.
Perspectivas e cuidados na jornada para um FII hoteleiro
Retrofit e gestão profissional
O sucesso depende de uma operação hoteleira impecável, com equipe treinada, parcerias de marketing e boa governança. Investimentos em tecnologia, reservas e experiências personalizadas (spa, gastronomia e eventos) tornam o ativo ainda mais atrativo.
Riscos a serem observados
Variação cambial e crises globais podem reduzir o fluxo de turistas internacionais. Alterações em regras de zoneamento ou tributos locais podem impactar a rentabilidade. A dependência de alta ocupação exige planejamento de vendas e parcerias com operadores turísticos.
José Ernesto Marino Neto, especialista em hotelaria, reforça: “Quem desconhece a complexidade da operação hoteleira tende a se surpreender com custos e sazonalidade. Mas, bem estruturada, essa avenida de investimentos pode entregar lucros acima da média do mercado imobiliário comum.”
O projeto do Kempinski Laje de Pedra é pioneiro e pode abrir portas para outros empreendimentos de luxo no Brasil. Com uma região turística consolidada, modelo de co-ownership e FII isento de IR, a combinação tem potencial para transformar o cenário de investimentos imobiliários no país, atraindo tanto o investidor conservador em busca de renda estável quanto o entusiasta de experiências exclusivas.
Blog dos Imóveis
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