Cenário Atual do Mercado Imobiliário de Médio Padrão
O segmento de imóveis voltado para famílias com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil tem resistido ao aperto dos juros altos, crédito mais caro e oferta de funding mais limitada. Mesmo assim, esse público segue de olho em lançamentos na faixa de R$ 700 mil a R$ 2,1 milhões. A mais recente política habitacional anunciada pelo governo federal promete aliviar um pouco essa pressão, mas não vai redefinir completamente as regras do jogo.
Principais Mudanças na Política Habitacional
• Direcionamento de recursos da poupança: o governo pretende destinar mais verbas para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
• Elevação do teto de financiamento SFH: de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
• Financiamento pela Caixa de até 80% do valor do imóvel: retorno dessa linha exclusiva para facilitar a entrada de parte da classe média.
• Limitação da taxa de juros em 12% ao ano: hoje, a média gira em torno de 13%. Cada ponto percentual a menos, na visão de Luiz França, presidente da Abrainc, inclui cerca de 160 mil famílias no mercado.
Impacto do Crédito Imobiliário na Classe Média
A grande diferença entre quem compra imóvel de médio padrão e quem investe em alto padrão está na dependência do financiamento.
• Alta renda: entrada substancial ou pagamento à vista.
• Classe média: parcelas longas e sensíveis à Selic, atualmente em 15%.
Pedro Arsenian, gerente de Real Estate na SOLD Leilões, reforça que “mesmo um imóvel de R$ 800 mil a R$ 1,2 milhão exige crédito intenso, e todo ponto da Selic impacta diretamente o bolso do comprador”.
Limites da Nova Política
Embora o teto de juros a 12% seja atrativo, o custo final continua elevado. O mercado projeta que a Selic caia para cerca de 12,25% até meados de 2026 – um alívio moderado, mas longe de níveis vistos antes dos ciclos recentes de aperto monetário. Ygor Altero, da XP, destaca que “o programa preserva recursos e traz estabilidade, mas não faz milagres diante de custos elevados e funding restrito”.
Indicadores de Demanda em São Paulo
Dados do Secovi-SP mostram que as vendas sobre oferta (VSO) de lançamentos de médio padrão caíram entre agosto de 2024 e agosto de 2025:
• Faixa de R$ 700 mil a R$ 1,4 milhão: de 9,4% para 7,4%.
• Faixa de R$ 1,4 milhão a R$ 2,1 milhões: de 6% para 4,9%.
Em contraste, imóveis de até R$ 264 mil apresentaram VSO de 14,2% em agosto de 2025, refletindo maior fôlego para o segmento popular.
O Brilho do Alto Padrão
Enquanto o médio padrão enfrenta limitações de crédito, o mercado de luxo segue firme. Compradores de alto poder aquisitivo não dependem de financiamento e guiam-se por desejo, localização e exclusividade.
• AW Realty, incorporadora de luxo, lançou R$ 1 bilhão em VGV em 2025 e planeja crescer mais 15% em 2026.
• Claudio Carvalho, CEO da AW Realty, garante que “projetos bem localizados e com atributos exclusivos continuam vendendo, mesmo com juros altos”.
Perspectivas para 2026
• Inclusão moderada de novas famílias graças à redução de juros para 12%.
• Queda gradual da Selic para patamares menos adversos.
• Continuidade da escassez de funding e custo elevado do crédito, mantendo a sensibilidade do médio padrão.
• Upper class e mercado de luxo devem manter ritmo acelerado, impulsionados pelo fluxo de investidores independentes de financiamento.
A nova política habitacional traz alívio pontual, mas o desafio maior segue sendo o custo do crédito e a estabilidade econômica. Para a classe média, a estabilidade de juros e facilidades da Caixa podem ampliar o fôlego, mas não eliminarão por completo as dificuldades de acesso ao imóvel próprio. No alto padrão, as dinâmicas de compra à vista e o perfil de demanda continuam garantindo um mercado resiliente, mesmo em cenários de aperto monetário.
Blog dos Imóveis
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