São Paulo proíbe aluguel por temporada em imóveis populares
A locação de imóveis por temporada em São Paulo, especialmente aqueles classificados como habitação popular, enfrentou uma nova regulamentação que promete impactar significativamente esse segmento. A partir de 30 de maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo estabeleceu a proibição do aluguel temporário em imóveis das categorias HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Estes imóveis são direcionados a famílias com renda de até 10 salários mínimos e têm um valor máximo de até R$518 mil, dependendo da faixa.
A intenção por trás dessa norma é garantir que os imóveis populares cumpram sua função social e atendam à necessidade habitacional de famílias de baixa renda, evitando que se tornem apenas uma fonte de renda para investidores. Assim, as unidades habitacionais que são subsidiadas não poderão ser alugadas por meio de plataformas como Airbnb, restringindo sua utilização a contratos de locação tradicionais. O não cumprimento dessa regra pode resultar em sanções severas, que vão desde a devolução de incentivos fiscais até multas e impostos retroativos.
O impacto dessa regulamentação no mercado de estúdios, por sua vez, é palpável. Antes da nova lei, os pequenos imóveis, especialmente os de até 40 m², se tornaram uma escolha popular para investidores devido à rentabilidade do aluguel por temporada, que poderia ser até 50% superior ao aluguel tradicional. Agora, os investidores se veem forçados a reavaliar suas estratégias, considerando que as unidades populares perderão atratividade para o aluguel de curto prazo, além de afetar os ativos que integram portfólios de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Expectativas do Mercado de Estúdios
Embora a maioria dos FIIs de estúdios não se enquadre nas categorias de habitação popular, a nova regra levanta preocupações acerca da reavaliação de portfólios e do potencial impacto na receita. De acordo com especialistas, a exposição dos fundos a esse tipo de imóvel ainda é limitada, e a regulatória pode trazer uma onda de investidores institucionais que buscam mais segurança e clareza jurídica no mercado. A situação não é única ao Brasil; cidades como Barcelona e Nova York já enfrentam desafios semelhantes em sua regulação sobre locações de curta duração para proteger o acesso à moradia.
Arranha-céus de luxo no Brasil crescem e chegam ao interior
Os arranha-céus têm se tornado uma referência marcante no cenário urbano, não apenas nas grandes capitais, mas também em cidades do interior do Brasil. Balneário Camboriú, conhecida pela sua impressionante verticalização, abriga os cinco únicos edifícios brasileiros com mais de 200 metros de altura já construídos. Além disso, em São Paulo, um novo plano diretor aprovado em 2023 está facilitando a construção desses empreendimentos, permitindo que arranha-céus surjam próximos a grandes avenidas e aumentando o ritmo desse tipo de projeto.
Por que o aumento de edifícios de luxo?
Este movimento é impulsionado pela economia, já que os preços dos imóveis no Brasil têm superado a inflação ao longo dos anos, segundo dados do índice FipeZAP. A construção de prédios altos se tornou viável em áreas nobres, atendendo a uma demanda crescente de investidores dispostos a pagar por essa experiência exclusiva. Entre os principais interessados estão executivos do agronegócio, profissionais liberais de alta renda e atletas, que estão impulsionando a verticalização nas cidades do interior, como Rondonópolis (MT), Rio Verde (GO), Chapecó (SC) e Palmas (TO).
Cidades do interior na rota da verticalização
O Excalibur Residence, em Palmas, é um dos projetos em destaque, com 200 metros de altura às margens do Lago de Palmas. Em Sorocaba (SP), uma proposta para construir uma torre com mais de um quilômetro de altura está sendo discutida. Esses projetos mostram que a verticalização não é mais uma característica exclusiva das capitais, mas está se espalhando pelas cidades de médio porte, na busca por soluções habitacionais que atendam a um público de alta renda disposto a investir em imóveis de luxo.
Porém, muitos especialistas questionam se vale a pena investir em prédios tão imponentes. A construção de arranha-céus requer tecnologias avançadas, normas de segurança estritas e investimentos que podem ser 20% a 30% superiores ao custo médio do metro quadrado. Apesar dos altos custos, construtoras afirmam que o retorno financeiro justifica o investimento, especialmente em um mercado com baixa inadimplência e alta previsibilidade.
Quanto custa morar nos metros quadrados mais caros do mundo?
Investir em imóveis em regiões onde o metro quadrado vale mais do que um apartamento inteiro no Brasil é uma realidade para muitos. Em cidades como Mônaco, Hong Kong e Londres, o preço reflete a combinação de luxo e escassez. Para investidores, comprar imóveis nestas localizações não é apenas uma questão de status, mas também uma forma de diversificar ativos em moedas fortes e garantir proteção contra flutuações no mercado local.
Dados do The Wealth Report 2025, da Knight Frank, revelam que, em Mônaco, um investimento de US$1 milhão (aproximadamente R$5,48 milhões) proporciona apenas 19 m², o que equivale a um custo de R$305 mil por metro quadrado. Comparativamente, Balneário Camboriú, com o metro quadrado mais caro do Brasil, gira em torno de R$14 mil.
Outras cidades que apresentam preços elevados incluem Hong Kong, onde US$1 milhão compra apenas 22 m², e Londres e Genebra, que oferecem até 34 m² pelo mesmo valor. Para aqueles que buscam proteger seus patrimônios e acessar ativos internacionalmente valorizados, o investimento em imóveis de luxo pode ser vantajoso, deve-se, no entanto, planejar cuidadosamente, contando com suporte jurídico, fiscal e estratégico.
O risco da informalidade nos negócios imobiliários
O mercado imobiliário brasileiro continua a lidar com a questão da informalidade, que, por muito tempo, prejudicou a profissão de corretor de imóveis. Muitas pessoas ainda enxergam a venda ou locação de imóveis como uma tarefa simples, desconsiderando o papel crucial desempenhado por esses profissionais. Corretores lidam com decisões financeiras significativas que afetam a vida de indivíduos e famílias, muitas vezes com investimentos que representam economias de uma vida inteira. Essa realidade destaca a necessidade de regulamentação mais robusta e reconhecimento da profissão, além de reforçar a importância de profissionalização e ética no setor.
Neste contexto, o aumento do número de corretores ativos no Brasil, mesmo com a desaceleração nos registros de novos profissionais, aponta para um mercado que se vitaliza e se adapta às novas dinâmicas econômicas e comportamentais. Essa evolução traz uma esperança de que, nos próximos anos, as práticas no setor imobiliário se tornem mais éticas e transparentes, beneficiando tanto os profissionais quanto os consumidores.
Blog dos Imóveis
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