Como o Cadastro Imobiliário Brasileiro e a Reforma Tributária Transformam a Fiscalização de Aluguéis
Com o início da transição da Reforma Tributária, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que consolida informações de cartórios, prefeituras e Receita Federal. Essa integração permite cruzar, em tempo real, dados da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), da DIRPF (Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física), do Carnê-Leão e da EFD-Reinf. Na prática, eventuais divergências entre o que o locador declara e o que consta nos sistemas geram alertas automáticos, aumentando o risco de cair na malha fina ou receber autuações fiscais.
Principais cuidados para garantir alinhamento entre DIMOB e DIRPF
Para evitar inconsistências e proteger proprietários, imobiliárias e locatários, siga estas orientações:
1. Revisão periódica de cadastros e contratos
• Mantenha informações atualizadas: dados cadastrais de locador e inquilino, CPF/CNPJ, endereço completo e regime de bens.
• Revise cláusulas contratuais que impactem valores ou datas de pagamento, evitando divergências de competência fiscal.
2. Emissão antecipada de informes de rendimentos e de pagamentos
• Informe ao proprietário o valor bruto recebido e o imposto retido (se houver) antes de transmitir a DIMOB à Receita.
• Envie ao locatário o demonstrativo de pagamentos para checar se valores e datas coincidem com a declaração do inquilino no Carnê-Leão.
• Prazos recomendados: pelo menos 30 dias antes do fim de fevereiro, garantindo tempo para ajustes no sistema.
3. Controle rigoroso do IRRF em locações PF → PJ
• Em contratos em que a pessoa jurídica retém IRRF para a pessoa física, verifique:
– Se a retenção foi calculada sobre o valor correto do aluguel bruto.
– Se o recolhimento ocorreu dentro dos prazos legais.
• Registre no sistema financeiro o valor bruto, o IRRF descontado e o montante líquido repassado ao proprietário.
4. Atenção a casos especiais
4.1 Falecimento do locador
– Converta cadastro para “Espólio de [Nome]”, mantendo o CPF do falecido até a partilha.
– Pare depósitos em conta conjunta e direcione pagamentos à conta judicial ou do inventariante nomeado.
– Se a comunicação ocorrer tardiamente, retifique DIMOBs já enviadas para refletir a nova condição.
4.2 Imóvel em nome de apenas um dos cônjuges
– Declare na DIMOB o CPF do titular do contrato de locação.
– Caso o casal queira dividir rendimentos na declaração de IR, isso é tratado na DIRPF; a imobiliária preenche conforme formalidade contratual.
– Se o pagamento for para conta de terceiro, tenha autorização por escrito e mantenha o CPF do contratante nos registros.
4.3 Aluguel garantido
– Informe apenas o valor principal do aluguel na DIMOB; multas e juros por atraso são receita da administradora e não devem ser declarados como rendimento do proprietário.
– Registre multas e juros em sistema próprio e tribute-os corretamente quando forem pagos pelo inquilino.
Perguntas frequentes sobre DIMOB em 2026
– Quem deve entregar a DIMOB?
Pessoas jurídicas (e equiparadas) que intermediam ou comercializam aluguéis devem gerar a DIMOB via sistema imobiliário/financeiro e importá-la no programa validador da Receita. O prazo vai até o último dia útil de fevereiro.
– Devo informar a data do recebimento ou do repasse?
Geralmente, deve constar a data em que o inquilino pagou o aluguel. A exceção é o “Aluguel Garantido”, em que se usa a data em que a imobiliária repassou o valor ao proprietário.
– O que muda com a Reforma Tributária e o CIB?
A padronização nacional das informações imobiliárias cria uma “DIMOB 2.0”: cruzamentos ficam mais precisos e automatizados, reduzindo tempos de detecção de inconsistências de meses para dias.
O futuro da obrigação acessória: caminho para a DIMOB 2.0
Com o CIB em funcionamento completo, a Receita Federal contará com base única para identificar divergências entre:
• Informes de rendimentos emitidos pelas imobiliárias (DIMOB)
• Declarações de IRPF dos proprietários
• Carnê-Leão dos locatários
• EFD-Reinf de retenções de IRRF
Isso exige que as imobiliárias tenham processos internos sólidos, sistemas atualizados e equipe treinada para cumprir prazos e revisar dados constantemente. Quem negligenciar essas rotinas corre não só riscos fiscais, mas danos à reputação no mercado.
Para 2027, espera-se que novas funcionalidades e obrigações sejam introduzidas ao sistema da Receita. Por isso, é fundamental incorporar o envio da DIMOB ao fluxo operacional diário, e não apenas à entrega anual.
Manter cadastros alinhados, emitir informes de forma antecipada e controlar todos os detalhes de retenções e repasses são as melhores defesas contra autuações e malha fina. Essa disciplina faz parte da excelência no serviço de administração de aluguéis e contribui para um mercado imobiliário mais transparente e confiável.
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